リノベーション・建替えRENOVATION REBUILD

賃貸住宅が増えていく中、入居者のニーズも刻々と変化し続けています。建築当時は需要があっても、時間が経つにつれニーズに合わなくなり、解約が多くなり、空室率が高くなっていきます。入居者のニーズを先読みし、時代にあったお部屋作りが大切です。築年数が長くなってきた戸建て住宅での悩みのタネとして、「リフォームを行うのがいいのか、いっそ建て替えてしまった方がいいのか」という問題があります。
小規模な改修であればもちろんリフォームを選ぶでしょう。しかし、築25年以上が建ち大規模な改修工事を考え始めた頃、建て替えという選択肢も考えられます。

こんなお悩みありませんか?

  • 建替えるべきか、修繕すべきか、それとも…
  • 年々賃貸事業の収益性が悪化してきている…
  • 地震も多い昨今、建物の耐震性が不安だ
  • 相続をうけた建物をどうしたらいいのか…
  • 建物が古く、将来の資産価値の低下が心配
  • どこに相談したらいいのか わからない…

リフォームと建替えのメリット・デメリット

【リフォームするメリットとデメリット】部分的なリフォームで資産価値のアップ!

■メリット
基礎の解体工事などの必要がなく、工事期間は建て替えよりも短い30日〜90日程度であることが多いです。リフォームは工事期間が短い為、
見通しスケジュールも立てやすく、居住しながらリフォーム工事を行うことも出来ます。全面リフォームであっても居住しながら工事を行うことが
できるかという、ご質問も多いですが可能なケースが多々あります。
また、建蔽率・容積率の規制を受けません!※詳しくは後述
現在の建築基準法になる前に建てられた家の場合、リフォームであればその当時の建蔽率を保つことができます。増築リフォームの場合を除きますが
簡単に言うと、今までと同じ広さで住まいを利用できるということです。そして、当たり前ですがリフォーム箇所を選択できるので、
予算の都合で優先順位を決めながら工事しても良いですし、水廻りだけやフローリング壁紙のみなど、弱っている箇所のみの部分改修が出来る点も利点であると言えます。

※注釈
建蔽率(けんぺいりつ)・・・敷地面積に対する建築面積
容積率(ようせきりつ)・・・敷地面積に対する建物の延床面積
・昔の建築基準法に則って建てられた家は現在の建築基準法では違法建築となる場合があるからです。
建蔽率や容積率の定めが変更になった地域では特に注意をしなければなりません。 そうと知らず建て替えをしてしまうと、
現在定められている建蔽率や容積率にあわせなければいけないため家が狭くなってしまうので注意が必要です。

□デメリット
根本的・抜本的に改修が必要な、大規模リフォーム担った場合工事費用がかさんでしまい、本末転倒となってしまうケースもあります。
シロアリ被害や傾き修正、耐震工事などが具体的な事例になりますが、大規模リフォームを行う場合は建替えと比較検討して実行しなければ結果高く付いたとなってしまうケースもあります。
また、建て替えに比べて自由度が低いので、例えば新たに部屋を設けたり浴室を広げたりといった間取り変更などは難しい場合もあります。

【建替えするメリットとデメリット】思い切った決断も必要です!

■メリット
建替えはもちろん、基礎から建て直すため耐震性や現在の法令、最新技術を盛り込んだ安全性を確実に向上させることが出来ます。
安全性だけでなく、デザイン性や現代社会にあった間取り変更も可能です。水廻りの増改築や天井高の変更、採光の入れ方を変えたりとやれることは無限大に広がります。

□デメリット
絶対的にあるのが、費用面です。高額な費用になりやすく、立てる費用のみならず解体費用や撤去費用なども発生します。
費用面も懸念材料ですが、新しい建物に変わるため役所への届け出も変えなければなりません。登記費用などと様々な事務処理も伴います。
またリフォームのメリットの際に解説しましたが、家が現在より狭くなる場合もあリます。建蔽率などの問題から、建て替え後の方が狭くなってしまう場合も少なくありません。この点要注意です。
また、なかなか馴染みのない税金廻りも注意が必要です。建て替えの場合、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税などがかかってきます。必ず、相談した上で決断して下さい。

Fudousan Plugin Ver.1.5.3